南京房价究竟走势如何？南京市政府昨天召开新闻发布会宣布，因为前阶段的综合调控，该市商品住房实际成交价连续两个月出现回落。同时，又有四条措施出台，进一步严格“一房一价”的审核，因“捂盘”而增加的成本一律不予认可，同时，该市还将就开发商捂盘、惜售等行为研究“认罪”依据。齐刷刷到场的房产局、物价局 、国土局、统计局还详细剖析了房价的热点问题。

【调控显效】

连续两月成交价环比下降

发布会公布的数据显示，由于调控措施得力，近两个月南京实际成交房价出现回落。6月份全市商品住房成交均价较5月份环比降低2.8％，7月份成交均价较6月份环比降低2.9％；其中，江南八区的商品住房价格6月份环比涨幅较5月份下降了0.8个百分点，7月份成交均价较6月份环比降低0.2％。1－6月份，全市商品住房成交均价是4508元/平方米。上半年共完成房地产开发投资195.1亿元，同比增长25.6%，增幅较去年同期明显提高。商品住宅供销两旺，共上市、销售370.6万m2、483.7万m2，同比分别增长27.2%和11.8%。土地市场放量增长，上半年共成交土地49块，总出让面积341.6万m2，同比分别增长88.5%、78.7%。

“五招并举”证明有效

针对房价出现阶段性较快上涨的情况，南京采取了一系列综合性的调控措施。出现环比连续下降的原因主要得力于“五招并举”：一是增加全市土地供应，优先保证政策性住房用地。今年上半年，全市土地成交面积同比增长78.7％。去年以来共推出中低价商品房用地40公顷。二是调整供求关系，加大政策性住房建设力度，优化住房供应结构，进一步加强住房保障。经济适用房竣工面积从120万m2 提高到150万m2 ，中低价商品房建设量从35万m2提高到50万m2 ；经济适用房和中低价商品房上市面积分别增长36%和17%，政策性住房占住房供应总量的32%。三是开展全市城镇居民住房状况调查工作，进一步掌握需求等状况，提高调控工作的科学性和针对性。四是进一步严格整顿规范房地产市场秩序。出台以“严禁捂盘惜售、促进上市供应”为核心的管理办法（即“新十条”），大力开展市场专项检查和专项整治，进一步加大市场监管力度，促进市场健康发展。如对领取销售许可证1个月不开盘，其取得的《商品房预售许可证》作废；又如规定已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的商品房，开发企业也必须予以销售。五是于今年5月14日出台了“一房一价”核价政策，在原先核价工作的基础上，实行对普通商品住房更加严格的“一房一价”核价办法，控制恶意涨价行为，进一步规范房地产市场价格秩序。

建设部认可南京“一房一价”

南京“一房一价”曾在全国范围内引发关注。日前，国家建设部专门派员来到南京了解执行情况。昨天的发布会上，南京市房产局副局长郭定宏在介绍成效时说，“一房一价”得到了建设部的认可。郭定宏说，在当前市场形势下，运用较为有力的措施控制恶意哄抬房价是较为有效的方法。从当前市场情况来看，“一房一价”已经起到了三个方面作用：一是让商品房销售更加透明。二是有力遏制了开发商恶意调价和乱涨价的不规范行为。三是住房价格秩序更加规范。核到一套一价，规范了开发商商品住房销售价格的定价行为，进一步规范房地产市场价格秩序，消除市场恐慌心理，控制房价过快上涨。

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“全国第三”和“环比两降”，该看哪个

对连续两月环比下降的统计，不少人生出疑问：南京房价涨幅不是“全国第三”吗，究竟该相信哪一个？

就在几天前，根据国家发改委公布70个大中城市房价指数，南京市新建商品住宅价格指数今年4、5、6月分别为108.8、109.2、111.3。这在百姓感受上，直接与南京连续两月住房成交价环比下降的统计形成反差。对此，南京市房产局副局长郭定宏表示，两个数字的所指不同。

房价指数主要是指与去年同期相比，因为去年4－6月份南京的房价相对较低， 所以去年的“分母”较小；但今年同期的“分子”较大，所以造成今年4、5、6月的指数较高。而环比则是“这个月”与“上个月”相比，显示的情况是涨幅回落。这说明南京的房价正在趋向平稳。

【继续出招】

再出“四条”调控房价——

捂盘观望增加的成本一律不认

下一步，南京将认真贯彻国家宏观调控政策，紧密结合南京实际，综合运用调控手段，调整供求关系，规范市场秩序，稳定住房价格，促进市场健康发展。会上共披露了四条举措：

多把关： “捂盘”增加成本不入房价

“一房一价”核价制度的力度将加大。据南京市物价局副局长王秀洲介绍，该局在抓好普通商品住房明码标价、“一房一价”、批后管理、加强巡查等工作的同时，将加班加点，切实加快核价速度。各开发企业应打消消极观望的思想，在具备上市条件后，应尽快向物价部门申请核价，尽快上市。对消极等待、徘徊观望的企业，其增加的所有成本，物价部门核价时将不予认可，同时按照其5月14日之前销售的最高价进行核价。对未核价的项目，房产部门将不予发放销售许可证。

多出地： 继续追加土地供应量

继续加大全市土地市场供应总量，加大住宅用地内中低价位住房建设用地的供应比例，稳步推行“四限一竞”供地方式。继续加大政策性住房用地的供应，优化土地供应结构。继续加大对已出让地块的盘活力度，增加建设用地的有效供应。今年上半年，在建设用地十分紧张的情况下，又新批21块、4100余亩经济适用房新增建设用地。

多盖房：加大“三房”建设量

增加政策性住房的供应。明后两年将进一步加大“三房”建设量，加快落实好21块、4100余亩政策性住房储备用地，保障政策性住房的后续供给。制定住房保障规划，适度放宽购买政策性住房的条件，扩大保障范围，让更多的困难群众改善住房条件，共享改革发展的成果。

多检查：捂盘者撤销销售许可证

继续加大市场秩序整治力度。房产部门将对领取预售许可证而不及时销售的，将按规定给予坚决查处，撤销其销售许可证；对设定抵押的，开发企业必须按照有关规定，及时开盘上市销售。据悉，目前已有部分楼盘因为上述问题而遭到查处。

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物价局回应“一房一价”四大关注焦点

关注一：如何界定“消极观望”？

因为惜售、捂盘等原因造成的新增成本均不予承认，这意味着今后南京“一房一价”的约束和规范将进一步加强。在等待、观望期间的新增成本如营运管理费用、银行贷款利息等，这些在核价的时候都将剔除，开发企业只能自己承担。南京市物价局副局长王秀洲说，开发商最好打消掉捂盘、延迟申报能获得好处的念头。不过他也表示，开发商大多还是愿意及时销售，尽快回笼资金。然而，如何界定是“消极观望”呢？王秀洲表示，物价局在核价时将按照正常的程序核定，包括已经发生的合同费用、建筑材料、贷款利息等成本。比如，一般企业申报物价成本时银行利息按照6个月计算，部分开发企业恶意拖延时间造成10个月的银行利息，物价部门还是会按照6个月计算。开发商如果恶意采取拖延上市方式，尤其是对老楼盘、后续的楼盘还没有核价，不想标价，则核定价格不能高于5月14号之前该楼盘销售的最高价格。此外，今后还会加强价格的监督检查，房价确定后公示出来，物价部门的检查也要跟上去，总体分析判断各开发企业实际成交价格和各项价格政策的实际执行情况，坚决制止在新的政策面前，变换其它方法，客观上造成实际成交价突破指导价的界线。

关注二：“一房一价”不会影响上市时间

因为“一房一价”审核需要一个过程，会否影响商品房的上市呢？对此，王秀洲表示，自核价新政实施以后，物价部门一直加班加点，以最快的速度把价格水平核好。目前正常商品房核价在物价局基本上不存在压件，只有个别楼盘因情况复杂，但也将以最快速度核价，再长的时间都不超过15天，最快的只需要2天，一般审核都在一星期左右。

关注三：核价普通商品住房已达70家

“初期确实发现有开发企业未报价即销售的现象，”南京市物价局副局长王秀洲表示，目前来看进展顺利，“南京所有的普通商品住宅楼盘都实施了核价。”截至昨天，核价的普通商品住房已经达到70家，未发现有“顶风作案”的现象。

关注四：核价挤调“水份”多达两三百元

事实上，“一房一价”审核也挤掉了不少价格水分。从个案来看，浦口的一家楼盘实际核价与申报价格相比每平米减少了300元，江宁一楼盘被挤掉每平米200多元的水分。

四部门“会诊”——

南京房价上涨原因是“供不应求”

为何南京房价频频上涨，首要原因究竟是什么？“我市始终密切关注并进行了深入分析研究，本次阶段性上涨的主要原因是商品住房供不应求。” 南京市房产局副局长郭宏定表示。

供求关系一度失衡

南京市房产局副局长郭宏定分析，与地价相比，其实导致房价上涨的主要原因还是供求关系的失衡。在2006年6月之前，南京房地产市场是供求大于1的。“供”指批准上市的面积，“求”是实际销售的面积。之后开始小于1，最低的月份达到0.71:1，目前水平是0.82:1。供求关系失衡的原因是2005年国家宏观调控之后房地产市场受到了较大影响，2005年房地产开发投资的增幅只有1.1%，新开工面积增幅则是负的20％多，这种情况就直接影响到2006年下半年和今年上半年的房地产供应情况。与此同时，老百姓住房的需求也日趋旺盛，“分析来看，老百姓的住房需求可分三种：一是正常的需求，要改善家庭居住条件；二是被压抑的需求，此前有专家以为房价会降，所以一些百姓在观望，该买房时没买；三是诱导性需求，一些人则以为房价会涨，晚买还不如早买，提前消费。”郭定宏说，这三种需求叠加，加剧供求关系紧张。

下半年涨幅将处于全国中游

郭宏定也认为，南京房价上涨也好、供不应求也好，都是阶段性的。目前供求状况已经在改变：今年上半年南京房地产开发投资增幅25.6%，这是2005年以来最高的涨幅；同时，新开工面积也涨了21％。这些数据表明供求关系正在改善，“供求平衡的状况很快会出现。”郭宏定很有信心。不过他也说，由于种种原因，房地产市场供不应求的矛盾暂时不会消失，房价上涨的局面也暂时不会改变，这不是南京独有的现象，而是全国性的。但南京会通过各种调控措施，让上涨的速度慢一些，他预计下半年南京房价的涨幅会控制在10％以下，“一定要让南京房价的涨幅低于经济发展速度和人均可支配收入增长速度，处在全国中游的位置。”

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江南八区购房需求21.6％

根据昨日发布会上披露的消息，南京人在住房上的消费需求还是很旺盛。调查显示，江南八区城镇居民有住房需求的家庭占到总户数的22.7％，其中有购房需求的为21.6％，租房需求的仅为1.1％；在居民购房需求的家庭中，欲购商品房（含存量房）的为16.3％，购中低价商品房的为1％，购经济适用房的为4.3％；在购房时间安排上，计划在“十一五”期间购房的占到70.8％，2010年后购房的为29.2％。

江南八区人均住房29.53平米

南京市房产局和统计局开展的住房情况调查中，江南八区国有土地上所有城镇居民家庭的住房（不包括自然村的村民住房）都被列入调查范围，共涉及68个街道、467个社区居委会中的95.69万户，完成调查样本30532户。根据调查结果，南京江南八区住宅总建筑面积为29.53平米，人均住房面积大于30平米小康标准的占41.7%，户均套数1.14套，达到“户均一套房”的要求，全市住房的成套率93.2%。调查还显示，家庭对现有住房的满意和基本满意率达到八成。这次的调查也基本掌握了城镇低收入家庭的住房状况，根据调查结果推算出江南八区中人均住房建筑面积在18平米以下且人均月收入820元以下的有10.8万户。

【热点解剖】

否认“180万平米住宅不卖”——

对惜售有望出台“定罪”依据

在发布会上，有关“一房一价”审核将不认可“徘徊、观望”期间新增成本的规定，让人很容易联想到这与开发企业的惜售、捂盘有关，而这项措施显然是针对此而出的。那么，究竟怎样认定“捂盘”现象呢？

南京市房产局副局长郭宏定说，目前对“捂盘”的认定是指领了许可证、可以销售却不销售的现象，这是在供大于求或供求关系平稳的情况下规定的。但对已达到开盘条件、可领销售许可证但不去领证的情况还没有严格的法规来约束。最近房产部门也在向建设部、省政府报告这种情况。但目前在无法可依的情况下，只能与一些部门协商，看能否出台一些措施。另外，一旦发现这种现象也会与开发企业做积极的沟通，“总体来说，南京的开发企业基本都能及时领证、及时销售，这种可领证而不去领的现象基本不存在。”此外，日前有媒体报道说，南京开发商囤积居奇，有180万平米住宅迟迟不卖。对此， 郭宏定予以否认。他说，上半年南京批准的商品住宅才370万平米，检查当中基本上没有发现捂盘、惜售现象。

地价未必拉高房价——

地价占房价比例南京平均3成多

地价和房价，究竟谁拉高谁？这个“蛋生鸡，还是鸡生蛋”的问题，向来是争论的热点。在昨天的发布会上，国土、房产部门均正面作出回答：房价高低与地价确实有关，但不是绝对因素，更不是唯一因素。

南京市国土局副局长丁和庚说，地价是房价的一个重要组成部分，但决不是影响房价的唯一的决定因素。房价、地价互相影响，相互牵制，不是谁决定谁的；地价占房价的比例，随着地域变化而变化，郊区小一些，主城大一些。他给出了一个数据：全市综合来看，地价占房价30％多。而随着下半年土地供应量的加大，地价上涨的速度会减慢。郭宏定也认为，决定房价的因素是多方面的，其中最重要的是供求关系和成本，供不应求，价格自然会上涨；在成本中，土地成本、建设成本等都会影响房价，而土地成本影响的因素相对会高一些，但不是决定因素。

没收土地定金1亿多元——

严防地产寡头“囤地”

近来还有消息说，开发企业加大了在南京的“圈地”频率，某地产大鳄在南京还“秘密”拿了两块地。这样下去，会否产生新的地产寡头？对此，南京市国土局副局长丁和庚认为，在南京囤积土地不太可能，目前该市正在加大对闲置土地的盘活力度，已经解除了好几块土地的出让权，没收好几块土地了；另外还没收了定金1个多亿，收取了6000多万元滞纳金。同时，国土部门也在尽量减少大地块的出让，避免囤地现象发生，且在每块土地的出让合同上，都约定了开发时间，如果出现违约现象将予以惩处。所以，“在南京不会发生囤地现象。”丁和庚说。